Congé pour reprise ou pour vente : le guide du bailleur 2026

Récupérer votre bien pour l'habiter ou le vendre obéit à des règles strictes : un motif prévu par la loi, un préavis long, une lettre en bonne et due forme, et le respect du droit de préemption du locataire. Un congé mal formé n'a aucun effet et fait repartir le bail. Voici le guide du congé pour reprise et du congé pour vente : bénéficiaires, délais, achat d'un logement déjà loué, obligations après le congé, un modèle de lettre à copier et les erreurs à éviter.

Ce guide traite le congé du côté du bailleur. Pour le congé donné par le locataire et les délais de préavis qui lui sont propres, consultez notre guide préavis et congé locataire.

Congé pour reprise : conditions et bénéficiaires

Le congé pour reprise permet de récupérer le logement pour y habiter, ou pour y loger un proche. Il obéit aux mêmes délais que le congé pour vente, six mois en vide et trois mois en meublé, mais ses conditions de fond diffèrent.

Qui peut bénéficier de la reprise

La reprise peut jouer à votre profit, ou au profit d'un bénéficiaire désigné par la loi : conjoint, partenaire de PACS enregistré à la date du congé, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants et descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Le congé doit nommer le bénéficiaire et préciser le motif de la reprise. Le logement repris doit servir de résidence principale au bénéficiaire.

Justifier le caractère réel et sérieux de la reprise

La loi impose au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprendre le logement. Le congé indique, à peine de nullité, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien qui vous unit à lui. En cas de contestation, le juge peut vérifier, même d'office, la réalité du motif et déclarer le congé non valide s'il ne repose pas sur des éléments sérieux.

Préparez donc votre dossier avant d'envoyer le congé : pièce établissant le lien avec le bénéficiaire (livret de famille, attestation de PACS), éléments montrant pourquoi le logement va devenir sa résidence principale (mutation, études, rapprochement familial, départ à la retraite, fin d'un bail en cours), et tout document qui rend le projet concret et daté. Plus le projet est précis, plus le congé résiste à une contestation.

Congé pour vente : principes et délais légaux

Le congé pour vente permet de mettre fin au bail afin de vendre le logement libre de tout occupant. Il ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, jamais en cours, et suppose le respect d'un préavis précis.

Le préavis

Le préavis du bailleur est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée, avant l'échéance du bail. Le délai court à compter de la réception du congé par le locataire. Un congé notifié trop tard, ou avant l'échéance, est sans effet, et le bail se reconduit pour une nouvelle période.

Le contenu du congé pour vente

Le congé pour vente doit indiquer le motif et reproduire les mentions exigées par la loi. En location vide, il vaut offre de vente au profit du locataire, aux prix et conditions indiqués : c'est le droit de préemption détaillé plus bas. Un congé incomplet ou imprécis encourt la nullité, ce qui vous ferait perdre le bénéfice de l'échéance.

Vous achetez un logement déjà loué : quand pouvez-vous donner congé ?

Acheter un logement occupé ne met pas fin au bail : il se poursuit avec vous, aux mêmes conditions, jusqu'à son échéance. Vous ne pouvez donner congé qu'à cette échéance, et la loi ajoute des règles propres aux acquéreurs pour éviter qu'un achat serve à évincer rapidement le locataire. Elles sont prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location vide.

Congé pour reprise après un achat

Si le bail en cours arrive à son terme plus de deux ans après l'achat, vous pouvez donner congé pour reprise pour cette échéance, dans les conditions habituelles. S'il arrive à son terme moins de deux ans après l'achat, vous pouvez délivrer le congé pour cette échéance, mais il ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date d'acquisition. Le locataire reste dans les lieux jusque-là.

Congé pour vente après un achat

Les règles sont plus strictes pour revendre. Si le bail en cours arrive à son terme plus de trois ans après l'achat, vous pouvez donner congé pour vente à cette échéance. S'il arrive à son terme moins de trois ans après l'achat, le congé pour vente n'est possible qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite du bail.

Avant d'acheter un bien occupé pour l'habiter, vérifiez donc la date d'échéance du bail dans l'acte et dans le contrat de location : c'est elle, et non la date de signature chez le notaire, qui fixe le moment où vous pourrez récupérer le logement. En location meublée, le congé relève de l'article 25-8 de la même loi : faites vérifier votre situation avant d'agir.

Rédiger la lettre de congé (modèle inclus)

La lettre de congé est l'acte qui déclenche tout : sa date de réception fixe le point de départ du préavis, et ses mentions conditionnent sa validité. Voici un modèle à adapter selon que vous donnez congé pour vente ou pour reprise. Remplacez les champs en couleur.

Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les mentions obligatoires diffèrent entre le congé pour vente et le congé pour reprise ; en cas de doute, faites-le relire par un professionnel du droit avant de l'envoyer.

Droit de préemption du locataire

En cas de congé pour vente d'un logement loué vide, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter le logement en priorité. Le congé vaut alors offre de vente à son profit, aux prix et conditions que vous indiquez.

Le locataire dispose d'un délai pour accepter cette offre. S'il l'accepte, la vente se conclut avec lui. S'il la refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers. Attention : si vous vendez ensuite à des conditions plus avantageuses, notamment un prix inférieur, ces nouvelles conditions doivent être de nouveau proposées au locataire avant la vente. Ce second tour de préemption est une source fréquente de contentieux : conservez la trace de chaque étape.

Après le congé : occuper, relouer, sanctions

Le congé pour reprise ne s'arrête pas au départ du locataire. Le logement doit ensuite être réellement occupé par le bénéficiaire annoncé, à titre de résidence principale, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an. C'est cette occupation effective qui prouve, après coup, que le motif du congé était sincère.

Peut-on relouer après une reprise ?

La loi ne fixe aucun délai au terme duquel vous pourriez relouer librement. Il n'existe donc pas de durée « sûre » : la question est de savoir si le bénéficiaire a réellement occupé le logement et si la reprise était sincère au moment du congé. Une remise en location, ou une mise en vente, peu de temps après le départ du locataire est un indice fort de fraude. Un changement de situation imprévu et postérieur au congé (mutation, maladie, décès, séparation) peut l'expliquer, à condition d'en conserver la preuve.

Ce que risque un congé frauduleux

Délivrer un congé pour reprise ou pour vente frauduleux est puni d'une amende pénale dont le montant peut atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire évincé peut en outre demander des dommages et intérêts pour réparer son préjudice : frais de déménagement, hausse de loyer de son nouveau logement, préjudice moral.

Les erreurs qui rendent un congé nul

Un congé nul ne produit aucun effet : le bail se poursuit et vous devez attendre l'échéance suivante pour recommencer. Les erreurs les plus fréquentes sont évitables.

• Délai mal compté. Le préavis de six mois en vide, trois mois en meublé, se compte à partir de la réception du congé par le locataire, pas de son envoi. Un recommandé retiré tard ou non réclamé peut faire manquer la fenêtre : prévoyez une marge, ou passez par un commissaire de justice.
• Bénéficiaire non désigné. Un congé pour reprise qui ne donne pas le nom, l'adresse et le lien du bénéficiaire avec vous encourt la nullité.
• Notice d'information absente. Le congé pour reprise ou pour vente doit être accompagné de la notice d'information prévue par arrêté, qui rappelle vos obligations et les recours du locataire.
• Locataire protégé non relogé. Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond réglementaire, ou s'il héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans aux ressources modestes, le congé doit en principe s'accompagner d'une offre de relogement adaptée, sauf si vous remplissez vous-même des conditions d'âge ou de ressources.
• Congé en cours de bail. Le congé du bailleur ne vaut que pour l'échéance du bail. Donné pour une date antérieure, il est sans effet.

Cas particuliers : locataire âgé, ressources, meublé, colocation

Plusieurs situations modifient ou renforcent les règles du congé bailleur. Elles méritent une attention particulière avant d'envoyer le congé.

• Locataire âgé aux ressources modestes. Vous ne pouvez en principe lui donner congé sans proposer une solution de relogement adaptée, sauf si vous remplissez vous-même des conditions d'âge ou de ressources. La même protection joue si le locataire héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans aux ressources modestes.
• Location meublée. Le préavis du bailleur tombe à trois mois au lieu de six, mais le congé reste soumis à un motif légitime et à l'échéance du bail. Notre guide bail de location meublée détaille ces spécificités.
• Colocation. Le congé doit être notifié à chaque colocataire titulaire du bail. Un congé adressé à un seul d'entre eux peut être contesté par les autres.
• Conditions de résiliation du bail. Les modalités de fin de contrat figurent dans le bail : relisez-les via notre guide bail de location avant d'agir.

Gérer le congé avec Butleo

Un congé donné trop tard, une mention oubliée, un droit de préemption mal géré : la fin de bail à l'initiative du bailleur concentre les erreurs coûteuses. Butleo sécurise chaque étape.

• Échéance suivie. La date d'échéance du bail et la date limite pour notifier le congé sont calculées et rappelées à l'avance, pour ne pas manquer la fenêtre.
• Sortie enchaînée. Une fois le congé donné, l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt s'organisent au bon moment.
• Traçabilité. Le dossier locataire garde la mémoire du bail, des dates et des documents, utile en cas de préemption ou de contestation.

Pour préparer une fin de bail complète, appuyez-vous sur nos guides préavis et congé locataire et dépôt de garantie, et revenez au hub Conseils pour les autres guides bailleur.

Questions fréquentes

• Quel est le délai de préavis du congé bailleur ?

  Le bailleur qui donne congé doit respecter un préavis de six mois en location vide et de trois mois en location meublée, avant l'échéance du bail. Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance, jamais en cours de bail. Un congé donné hors délai ou avant l'échéance est sans effet, et le bail se reconduit automatiquement.

• Sous quelle forme le bailleur doit-il notifier le congé ?

  Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ces formes donnent une date certaine au congé, point de départ du préavis. Le congé doit préciser le motif, vente ou reprise, et, selon le cas, les informations exigées par la loi, sous peine de nullité.

• Le locataire peut-il acheter le logement en priorité ?

  Oui, en cas de congé pour vente d'un logement loué vide, le locataire bénéficie en principe d'un droit de préemption. Le congé vaut offre de vente à son profit, aux prix et conditions indiqués. Le locataire dispose d'un délai pour accepter cette offre. S'il n'achète pas, vous pouvez vendre à un tiers, mais à des conditions qui ne peuvent être plus favorables sans lui être de nouveau proposées.

• Puis-je donner congé à un locataire âgé ?

  La loi protège le locataire âgé disposant de ressources modestes. En principe, vous ne pouvez lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection connaît des exceptions, notamment lorsque le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources. Ce point délicat mérite une vérification au cas par cas.

• Pour qui puis-je reprendre le logement ?

  Le congé pour reprise permet de récupérer le logement pour y habiter vous-même ou pour y loger un proche désigné par la loi, comme votre conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant ou descendant, ou ceux de votre conjoint. Le congé doit indiquer le motif de la reprise et l'identité du bénéficiaire. Une reprise fictive, sans occupation réelle, expose à des sanctions.

• Combien de temps après un congé pour reprise peut-on relouer ?

  La loi ne fixe aucun délai minimal. Ce qui compte, c'est que le bénéficiaire annoncé occupe réellement le logement comme résidence principale. Une remise en location peu après le départ du locataire, sans changement de situation imprévu et justifiable, laisse présumer que la reprise n'était pas réelle. Le bailleur s'expose alors à une amende pénale et à indemniser le locataire évincé.

• Peut-on donner congé pour reprise après avoir acheté un logement loué ?

  Oui, mais pas immédiatement. Le bail en cours se poursuit avec le nouveau propriétaire, et le congé ne peut être donné que pour son échéance. En location vide, si cette échéance tombe moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise ne prend effet qu'au bout de deux ans à compter de l'acquisition. Le congé pour vente obéit à des règles plus strictes encore.